2014年10月9日 星期四

小資要創富,沒有不可能,只有知不知道與相不相信!

房價這麼高....身為小資的我們,真的能運用財商買到不用錢的房子嘛?

還是那句話:小資要創富,沒有不可能,只有知不知道與相不相信!

努力學習提昇財務智商,換顆有錢人的腦袋,就能改變你的一生~

來試試你的財務智商~就可以參考你是哪一種類型,或者你想成為哪一類型!?

如果現在身上有150萬現金,你會選擇?

1.年報酬12%人民幣定存,閉鎖兩年保本

2.全天候24小時管理全新10坪小套房,投報8%,月租1萬

3.15年大樓3房2廳,總價700萬/自備150萬,月租1萬3年報酬3%

4.國立大學旁,投報8.4%/28年公寓/3樓/30坪/5間分隔套房/總價500萬/自備款150萬

你會怎樣選擇呢?



分析一下,

方案一:第一年我們存入150萬人民幣,年報酬12%,兩年後可拿回186萬

方案二:假設兩年房價大漲兩成(點挑對),加上收租兩年,兩年後賣掉,約可拿回204萬

方案三:假設兩年房價大漲兩成(點挑對),加上收租兩年(運用寬限期,可創造一個月3500正   現金流),兩年後賣掉,約可拿回298萬(包含租金)

方案四:滿租的時候賣價格最佳,房租一間平均7000/間(運用寬限期,可創造一個月29000正   現金流),7000*5*12/500 w=8.4%,時間、糾紛、維修的成本,保守點我們打八折,還有6.7%。假設兩年投報率賣6%,還能拿回320萬(包含租金)








            





有發現到嗎?
有沒有跟銀行借力的差別很大,方案一/二完全都用自己的錢,沒跟銀行借力!
              方案三/四除了自己的錢之外,還用銀行的錢賺錢
正所謂越借越有錢!

方案三最大的優點是市場最大,最大缺點是現金流較少

方案四最大的優點是現金流最多,最大缺點是改套/管理上較為麻煩

沒有哪一個是最好,端看個人處理的能力

房地產和其他投資工具最大的差異

優勢:
1.利率最低
2.額度最高
3.安全度高的槓桿工具
4.穩定


當然要投資房地產一定要有管道入手,管道何來呢?
物件來源有
1.房仲-中古屋 、二手預售屋
2.代銷、建商-一手預售
3.法拍
4.網路

既然知道了入手管道,那又要如何買到不用出錢的房子呢?

1.瞭解區域行情
=>鎖定特定區域100間中古屋,並加以記錄、追踪行情都是比較出來
藉此瞭解區域內需求性強的主流產品


工欲善其身,必先利其器。
現在網路非常方便,除實價登錄外很多地方也有提供工具查詢喔,大家可以多多利用

ex:好房網;信義房屋
















比較大的公司不僅有區域行情,還有路段可以設定呢~
















2.結識大量仲介朋友,並嚐試以市價7成開始出價

=>準備2成的週轉金、並優化自己的財務報表
;成為銀行的VIP並跟2-3家房貸業務作好朋友















3.買到市價8成以下的物件,並申請到成交價80- 90%銀行貸款

4.重複操作,成功一次後,就會愈來愈順了!

知道了入手管道那,要如何將別人不看好的物件
創造價值呢?

1.中古屋天地壁轉賣價差(油漆天花板、地板、牆壁)
小資族買房後,常剩沒多少摳摳裝修該怎辦?
沒關係重新粉刷天花板,牆壁,地板鋪上拋光石英磚,簡簡單單,看起來跟新的一樣~

2.中古屋輕裝潢
買到很小的房屋其實,只要小小裝潢一番,賣相更好看喔~














3.中古屋隔間套房後賺現金流和轉賣(採光、格局,坪數別小於4p,租金塞選房客)
許多有口袋卻沒時間,但摳摳又不甘放在利率只有1.x%的銀行的人,
相對5~7%的報酬率相對非常誘人~




























學了這麼多,如果你也非常興奮,從如何挑選物件到整修屋子,
每個步驟都不是那麼簡單, 師父領進門,修行在個人。
最重要的還是要去實行,這些都會成為你的經驗,
將之內化後就是自己的東西唷~


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