一次就搞懂公設比

前言

台灣房市多頭達十個年頭，房價高居不墜，房價所得比來到民眾需12年不吃不喝才能買房。況且大家都想住在交通便捷的都會區，在都會區這的建地越來越稀少的情況下，高公設比是未來房地產市場的一種趨勢。

自民國90年之後新大樓，公設比皆超過30%，在稅賦、物價不斷上漲、QE退場及明年銀行利率有機會調升，使得購屋者對於房屋公設比偏高，室內實際使用空間有很大爭議大。又或者業者是否有灌水的嫌疑？這些對於購屋者而言不可不知。何謂公設？多少公設比例才算合理？小編在此整理公共設施定義及分類與公設比例計算，讓各位有大概的認識。

一.何謂公設比

公設比是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值（不含車位），對購屋人而言，公設比愈高，其可享用的公用設施雖然愈多，但其所能使用的私人空間也相對較小，因此，對大部分的購屋人而言，其對偏高的公設比之房地產大都會有較大的排斥性。

從建物登記謄本中建物標示部所載明的建物面積坪數包括三部分

（一）主建物  （二）附屬建物  （三）共有部分。如下圖所示：

其中共有部分即一般所謂的公共設施部分

在一般的情況下，公設比高，則購屋成本增加，而所謂「公設比」包含「大公」及「小公」

1.「大公」：泛指全體住戶所共同分攤的公共設施，包括消防設備、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房，或其他被計入建物面積範圍內，屬公眾使用之附屬建築等。

2. 「小公」：指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施，如電梯間、走道、等範圍。

所以每戶所持有持有小公面積不同，所以同一社區的公設比，不一定每戶都是一樣的。

二、公設比計算

公設比 = 共有部分（扣除車位面積）/ 《主建物面積 + 附屬建物面積+共有部分（扣除車位面積）》 , 也就是停車位的持分面積不計入公設比.

1.無車位情況

共有部分面積：25.6 m²  (7,314.62 x 35 / 10000 ≒ 25.6 m² )

公設比： 24.16 % 《 (25.6 / 94.55 + 11.40 ) x100 % ≒ 24.16 》

2.車位合併於公設情況

共有部分面積（含車位）：386.36 x 674 / 100000 +1,543.83 x 230 / 10000 + 2,100.89 x 945 / 100000 ≒ 57.96 m² 

車位面積：1,543.83 x 230 / 10000 ≒ 35.51 m² 

公設比：【（57.97 - 35.51） / 《54.65 + 7.81 + （57.97 - 35.51）》】x100 % ≒.26.4%

三、公設與產權

整體而言，公設比是為提升人民居住品質所必須具備的考量因素，但實際上，其灰色地帶糾紛也相對較多，如誤以為住家有很大的中庭花園，所以有較高的公設比，其實中庭花園大多為法定空地而非公設；又如購買預售屋時，發現實體屋與樣品屋有很大的差異等，而這些因素都與公設比有關。

常見的問題有

a.中庭花園與露天游泳池非屬公設面積

根據內政部營建署的規定，有建築物中含有頂蓋的部分，才會列入公共空間的計算，無頂蓋的休閒設施則為「法定空地」，而法定空地並不列入公設面積，亦即列入公設面積計算者，需其上方有大樓本身結構有加頂者，如一樓或地下室羽毛球場等，至於中庭花園與露天游泳池等，則非屬公設的範圍。

b.小公登記在主建物內

業者銷售時，為求較低公設比，用以滿足購屋人的需求，因此，有部分個案可能將小公面積登記在主建物面積中，購屋人若只看謄本，可能無法明確得知，必須看「建物測量成果圖」，並依圖與建物格局比對是否有不同，藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

c.地下室公設面積平均分攤 

在都會地區之大樓地下室大部分有設置停車位，地下室公設面積全體住戶平均分攤。且住戶對於車位僅有使用權，而無所有權。若大樓住戶過多無法一戶配置一車位，則須定期抽籤分配承租，住戶因此可繳納較少管理費。此外，地下室附有停車位的大樓之公設比相對較高，地下室每坪單價通常較主建物低，大樓每坪單價也會受影響。

d. 地下室停車位面積易縮減

建商減縮車位面積，部分車道面積分攤給全體住戶，出售停車位時通常以「個」來計算價格，一般若按車位長寬及車道分配計算，則平面車位含車道等公設面積，約佔7坪，機械式則為3.5~5坪。若車位面積少於這平面車位的平均值，有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶，提高建物銷售面積，而影響到住戶產權問題。

e.老舊公寓華廈零公設

一般人常有老舊住宅為低公設，甚或零公設的誤解；事實上，若根據台灣土地登記制度，建物產權登記屬於任意登記的範疇，依照屋齡之不同，有些會將住宅與公設面積全部登記在一起，或獨立登記；因此，所謂的「低公設或零公設」，其實是登記的方式不同，一般可將公設比的估算分為三個階段，即：

1.民國76年以前：國內房地產在民國76年以前登記的房子，其公設部分（如門廳、樓梯間等），大都合併於主建物中，建物平面圖並無標示公設部分，而這也是老舊房舍被誤認為零公設的主要原因。

2.民國79年6月至83年10月：在這段期間所登記的房子，其公設部分雖然仍和主建物合併登記，但大多會標示「公設」（如門廳、樓梯間等），以及「室內」兩個部分來加以區別。

3.民國83年以後：民國83年10月以後所登記的房子，則凡是共用的部分，就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。

四、房屋公設比多少比較合理

購買房屋之前應多比較各項優惠措施，衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後，緊接著精算公設比。某些建商為了降低每坪單價，會將停車場、車道都畫入銷售面積，估算以後，雖然每坪單價變便宜，但實際上卻是相對較高，因此，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，換算出室內實際坪數的單價，避免買到虛坪，付出不合理的房價。

台灣房地產一般公共設施合理負擔比比較表

樓 層 別	公設面積佔權狀總面積比
五樓以下	0%--5%
五至七樓	5%--12%
八至十二樓	12%--20%
十二樓以上	20%--28%
有開放空間連棟式集合住宅	約30%

資料來源：永慶房仲集團

五、結論與建議

其實，消費者購屋應以符合自己需求去考量公共設施的實用與必要性。除了建築法規定之必要公共設施外，其他諸如游泳池、SPA、三溫暖等豪華配備是否真有需要？畢竟羊毛出在羊身上，享受豪華配備的同時，需增加購屋預算，每月亦需多付管理費，以及公設之維修、水費亦由住戶買單。不過，公設比也不是愈低愈好，公設比偏低的房子可能沒有地下停車位、沒管理室、生活機能不足、休閒設施不夠等，造成社區安全管理及停車諸多不便，因而降低居住品質，房屋價值也會走低。

資料來源：整理自網路、國改研究報告